寻机IDC | 润泽科技的机会和挑战

观点网“今天，我们将批复全国首批2只数据中心REITs注册，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。”

证监会主席于近期2025陆家嘴论坛现场开幕式演讲中透露当天获批的头2只数据中心REITs--南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT：“两个项目拟募资超60亿，将为数据基础设施建设引入市场活水。”

产城园区评论获悉，南方润泽科技数据中心REIT发行基金份额的数量为10亿份，基金合同期限分别为50年，据该基金正式发布的询价公告，该REIT计划于7月1日启动网下询价。

作为国内稀缺的数据中心REIT标的，该产品主要聚焦AI算力基础设施，其背后的操盘企业润泽科技也于近年捕获行业关注度。

2024年，该公司实现营收46.65亿元，同比为微增0.32%；归母净利润17.9亿，同比增长1.62%，数据增长趋势已远不如2022年借壳上市之时。

字节跳动、DeepSeek背后的收租人

罗马并非一日建成，在润泽科技CEO周超男还没有接触到大数据市场的风云涌动的2000年，这位女企业家创立了一家名为天童通信的城域信息管网集约化建设企业，先行铺设北京通州区域，并在之后几年将业务扩张至全国范围内包括安徽、江西等省份，合作中国电信等多家通信企业，在40岁的年纪赚得第一桶金。

奥运会后一年，她嗅到大数据产业先机选择从北京转阵河北，在廊坊开发区注册润泽科技，开始了重资产业务铺设布局，先锚定一线城市周边区域，规划建设约13万架机柜；2010年5月，又拿下产业地块，润泽国际信息港一期A1、A5数据中心正式动工，但建设周期长达六年，A1数据中心于2016年7月正式开始运营。

2018年，GPT大模型横空出世，国内市场开始加速AI业务发展，对于数据存储的需求日益增加，亏损近10年的润泽科技终于来到命运拐点，等来了第一位大客户--字节跳动。一年后，润泽科技的年报数据提及了高达1.27亿元利润，企业实现扭亏为盈。

尝到风口赚钱的滋味，润泽科技决定趁早进入资本市场。

2020年11月，为借壳上市，润泽科技助推一家创业板公司普丽盛推出重组方案，拟通过资产置换、发行股份购买资产的方式收购润泽科技100%股权，并募集配套资金。

据评估资料，润泽科技在本次重组中的评估值达到165.28亿元，交易价格约合142.68亿元。2021年6月，普丽盛重组方案获深交所受理，次年该重组方案获得注册批文，顺利过会，由此，润泽科技成为首家通过重组上市登陆创业板的公司，主营业务集中对准数据中心业务服务。

完成借壳上市不到一年，润泽科技又进行了一笔并购交易，以4.2亿元的价格收购了北京慧运维技术有限公司100%股权，资料显示，北京慧运维与润泽科技同属数据中心行业，但前者属于后者运维服务的延伸。

凭借上市、并购等一系列资本动作，润泽的科技目前主要业务围绕IDC(数据中心)和AIDC（智算中心）业务，主要布局大规模、集群化数据中心的建设和运营。

该公司客户分为两类：中国电信、中国联通等服务运营商、字节跳动、华为等大型互联网企业，总体集中度较高，其中，润泽科技为2025年以来极受关注的DeepSeek提供了廊坊数据中心的3000台机柜资源，并一次性签署了5年租赁协议。

“人工智能产业的发展让我感触很深，同时也让我感受到了智算产业面临的挑战。”尽管已经完成全国6个区域的AIDC产业布局，周超男在公开采访中依旧透露了些许担忧，这份担忧缘何产生？

资本扩张遇业绩失诺

在润泽科技正式借壳上市前，其曾承诺将于2021年至2024年实现的扣非归母净利润将分别不低于6.12亿元、10.98亿元、17.94亿元、20.95亿元。据产城园区评论了解，润泽科技2021年实现扣非归母净利润7.11亿元，2022年达到11.98亿元。

变化源自2023年，这一年润泽科技净利润约合17.58亿元，低于承诺数字，2024年利润则在17.9亿元徘徊，较承诺中的20.95亿元相差近3亿元。

截至2025年6月27日收盘，润泽科技市值为832.37亿元，与此前近1300亿元的历史高点相比，市值几乎腰斩。

因没有完成上市前的业绩承诺，润泽科技也坦言传统IDC行业面临需求缓慢复苏、供给结构性过剩的压力，行业价格战与同质化竞争持续升温。有市场声音认为，当前AIDC行业参与者数量剧增，AIDC市场竞争环境不同往日，也间接导致了AIDC行业整体毛利率下降。

但事实上，润泽科技净利润低于预期的部分原因也受传统IDC业务改造影响，对于传统IDC业务改造带来的影响，润泽科技CFO董磊也曾公开表示目前已经通过阶段性加大优惠力度实现新增订单。

产城园区评论还了解到，因前期大力追赶利润采取较激进的扩张策略，润泽科技还面临着一定财务风险。

2024年年报数据显示，润泽科技在建工程合计75.22亿元，较上年末增加8.6%；存货也较上年末增加89.59%。债务方面，其当前资产负债率为66.02%，长期借款112.16亿元，较上年末增加47.56%；短期借款约2亿元，较上年末增加达99.97%。

不过，当前润泽科技的货币资金较上年末增加63.55%，资金储备暂时较为充足。再加上其还有300亿元的银行授信，另据其调研公开内容显示，润泽科技还在2024年和2025年先后发行了两期超短期融资券。

今年4月，该公司以国际信息云聚核港（ICFZ）项目-数据中心A18建设项目及其附属设施设备作为底层资产，开展了REITs试点申报工作。公司董事会秘书沈晶玮表示，润泽科技此次申报REITs，主要基于两方面考虑，一方面响应国家盘活存量资产的号召，另一方面与自身处于IDC行业头部企业相关。“我们拥有稳定、盈利能力强的数据中心项目，符合公募REITs发行要求。”

不过，于获批前，南方润泽科技数据中心REIT项目估值从42.0亿元调降至37.3亿元，降幅11.4%，主要原因系技术改造成本增加及审慎参数调整。2035年合同到期后托管服务费跳增比例从16.1%降至5.1%，2035年后收缴率从100%微降至99%。

上架率方面，2027年下调至86.6%，2035年下调至60.6%，主要原因系2027年将进行微改造，2035年进行液冷改造，改造期间可能导致机柜下架。

资料显示，项目标的为河北廊坊的A-18数据中心，估值37.25亿元，含5,897个机柜，总功率超4.2万千瓦。项目2024年实现营收5.44亿元，净利2.57亿元。

据了解，A-18数据中心的客户正是为润泽科技带来六成营收的字节跳动，若项目顺利发行，预计可为润泽科技回笼资金超过20亿元。

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