好房子风口敞开，湾区北大门洼地效应凸显

清远市区鸟瞰图。江元威 摄

“清阳矅灵，和风容与。十几米的大阳台将北江画廊尽收眼底，此刻如同正与韩愈、苏东坡等大文豪隔空对话，让我突然想到了欧洲的泰晤士河、塞纳河、莱茵河……”近日，到清远走亲访友的美国“华二代”彼得李，到亲友的一线江景新居把酒言欢，侃起中文浑身来劲。

他说许多纽约财富和知识精英不住曼哈顿，而选择人口密度更低、文化更多元、品质更好的皇后区。粤港澳大湾区作为世界级的枢纽集群，实现广清一体化将与广佛同城一样简单，到时将会有更多的年轻人来居住。

“说到点子上了，新一代年轻人对品质生活的要求最高。”广州市房协的一位专家坦言，正是在广清一体化和新居住价值理念引领下，过去十年来清远才兴起一股外来置业潮。

2025年，全国楼市仍处在调整转型的关键期，国家已表态要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。上述专家表示，清远是粤港澳大湾区北大门，其楼市波动和行情分化既体现了大湾区和全国的整体形势，又因其独特的生态资源、区位优势和产业基础，展现出差异化特征。

龙头企业抢滩湾区北大门加剧行业互卷

近十年来，广佛市民带领湾区置业“新势力”大规模涌入广州北购房的现象大概始于2016-2017年，并在2020年后因广清一体化加速和广州都市圈发展规划落地而进一步升温。

众所周知，粤港澳大湾区经济活力和人口净流入数量长期位居全国前列，立志打造具有全球吸引力的人居环境，湾区居民置业需求强劲。

湾区居民对广州北清远板块如此钟情，底层逻辑非常简单。首先是价格差驱动。广佛核心区域房价动辄数万元/平方米，塔尖上的高端楼盘甚至超过十几、二十万元，新广佛居民有心改善生活品质，看到价格只能“望云生叹”。而清远核心区最高端的一线江景、湖景住宅，单价仅相当于广佛刚需，形成巨大价差。即使2017年清远房价因珠三角限购政策外溢效应上涨，但整体仍低于广佛，吸引大量刚需和改善需求群体。其次是交通壁垒消融。广清城际、佛清从高速等重大交通项目落地，清远入珠融湾加速，其实把广佛同城的历史在广清重演了一遍，部分热门板块实现“半小时生活圈”，使“工作在广佛，生活在清远”成为可能。再次是生态价值吸引。清远是北江之畔的花园城市，百里山水画廊可与“浙江唐诗之路”斗妍，如诗如画的自然风光让人流连忘返，成为广佛高知阶层和财富新贵家门口的“诗和远方”。最后是政策红利释放。清远市积极承接大湾区产业转移，加快好房子建设提质向新，推出人才购房补贴、公积金互认等政策组合拳，降低购房门槛，让湾区居民真切感受到了在当地安家置业的安全便捷。

天时地利人和，也吸引了大批商业嗅觉灵敏的龙头房企抢滩布局。如某央企深耕清远多年，依靠当地一线江景资源开发了多个地标项目，品牌口碑优异；广州某知名国企布局深远，其清远项目因品质过硬，多次蝉联当地年度或月度销冠；还有一家全国龙头民企，发力新文艺地产较早，在年轻置业群体中人气很高，其重点布局的临广项目一度进入当地销量领跑军团。

兵临城下、高手如林。居住者的品质需求和房企的竞争压力不断攀升，也加剧了清远楼市产品力“互卷”，迭代升级稍慢一点的项目往往就要承担掉队的风险。

清远不远，广州北跃升湾区“好房子集散地”

近年来，房地产行业处在调整转型和提质向新发展关键期，为积极回应人民群众追求更美好生活的需要，国家向行业吹响“好房子建设”的集结号。

广州北清远板块的楼市行情与大湾区其他核心城市一样，进入波动式前行、产品力互卷加剧的新常态。

过去二十多年来经历多轮洗牌，许多头部和腰部房企，对当前行业竞争态势和未来走向的研判极为重视。在某实力国企相关负责人看来，湾区居民到广州北置业的热度延续多年仍未消退。

南方产业智库好房子课题组实地调研亦发现，龙头企业这两年在该区域的战略打法并不复杂。首先是核心板块卡位。这也是广州都市圈同行互卷的核心价值观。当前好房子项目多集中布局清城区、清新区及其他县区的热点板块，重点抢占广清交界、北江沿岸等优质地段。其次是产业联动开发。结合广清产业园、清远长隆等重点平台和重大项目，打造文旅、居住复合型社区。最后是政策导向跟进。房地产是产业基础平台，自然要与城市发展同步。当地政府对龙头企业和重点产业制定了一系列培育和扶持计划，跟着发展规划走，亦是企业提升核心竞争力的重大机遇。

事实上，在互卷加剧的背景下，广州北房地产提质向新发展多年，加上清远得天独厚的自然风光和生态环境，其总体水平呈现向大湾区核心城区标杆项目“加速赶超”之势。

这一点，有实地考察或居住体验过的湾区居民最有发言权。譬如，在产品力方面，不管是刚需盘，还是高端改善盘，其户型创新实际是与广深核心区的网红盘“同台竞秀”，一线城市主推的观景大阳台、大飘窗、大客厅和落地玻璃，新规产品追求100%的得房率以及高绿化率，这里的项目都有；在交标方面，健康住宅、智能家居等新价值理念早已渗透影响到每个高端项目。某央企近年推出一线江景项目，直接复制广州网红盘的经验，全屋配备智能马桶、洗碗机、大地砖、新风系统等，引领人居时尚。此外，清远楼盘在生态设计方面，创新突破可谓遍地开花。

再譬如，在推动服务水平升级和差异化竞争方面。不管是国企还是民企，都在大力探索落地的全周期服务、社群运营深化等，带有很强的现代化、国际化和时尚化的视野倾向，与好房子建设的核心价值取向一脉相承、推陈出新。

值得注意的是，这些龙头企业并没有简单机械复制广州、深圳等一线城市的操盘经验，而是非常注重对清远在地文化和民俗风情的融合呈现。譬如，某标杆项目依托160万㎡超大体量，构建的“住宅+商业+教育”生态圈，就形成了很好的竞争壁垒；一些全国龙头企业，把品牌房企下沉战略落地到每个项目，通过核心品牌背书，提升项目信任度，以高价值的兑现能力得到客户认同。

全方位融入湾区生活圈，广州北洼地效应凸显

早在粤港澳大湾区规划建设初期，打造具有全球吸引力的人居环境、加速全球高端资本和人力向大湾区流动集聚，便已被广州等核心城市提上议事日程。处在湾区北大门，在生态资源上比较优势突出的清远，早已冲锋在前。

《广州都市圈发展规划》把清远纳入广州超强都市圈，并提出打造全省高质量发展主引擎、全国高质量同城化示范区、全国制造业和服务业融合发展典范区的发展定位后，“广清一体化”正式进入快车道。

有专家指出，广清一体化发展，一方面让湾区居民对广州北清远板块在物质和精神上更为亲近，在文化上更多认同和接受。另一方面，全方位共享粤港澳大湾区宜居宜业宜游优质生活圈的资源优势和便捷服务，也为当地的房地产行业和好房子建设实现与广州、深圳等核心城市同步向新发展，打下了现实基础，让政府和企业的愿景蓝图变得更加真实可信。

“人往高处走，水往低处流。只有真正全方位融入湾区生活圈，广州北清远板块的产品力和居住品质，才能体现出真正的洼地效应，进而像东莞、佛山等核心城市那样，最终被广州、深圳这两大超强都市圈核心引擎的溢出效应逐步淌平。”一位在大湾区工作二十多年的央企高管坦言，这些年，全球高端资本和人才不断向粤港澳大湾区集聚，但源源不断向湾区核心城市流入的人口，会不会或者有多快成为广州北的现实红利，房地产作为产业和城市建设的基础平台，可以说任重道远。

当前龙头企业在当地互卷最激烈的“全生命周期居住系统”，产城人一体化生态圈，以高端艺术生活馆、体育娱乐设施等圈层社交空间及主题人文沙龙等为核心的城市文化客厅，以及智慧社区、智能家居等，实为大湾区优质生活圈应有的一种对现代年轻市民新生活方式的引领。

那么多国内外的年轻人选择到大湾区成家立业，不只是因为这里有更好的就业机会和工作环境，更重要的是看中了这里有更安全健康、更舒适时尚以及更国际化、现代化的居住环境、生活方式。这也是宜居宜业宜游优质生活圈的应有之义和核心价值。

彼得李的老家在北江边上，他说从长辈那里听来的故事可写成两本书。“我是90后，非常懂年轻人，他们把生活和工作分开，喜欢去有故事的地方，就是文艺青年经常说的诗和远方。清远绝对是他们的菜。”

“在广州工作的新市民，住到了清远，实际上也把新的生活方式带到了清远，最终与清远的在地文化融合在一起，形成新的文化。”上述高管表示，据其调研观察，广州北清远板块核心区的一些项目已经逐步抓到了这个要点。大河有水小河满，随着国内房地产行业止跌回稳和提质向新发展，清远将有更强的后发优势。

撰文：冯善书